試點樣本：
江津 農(nóng)房抵押貸款能雙贏
試點兩年，發(fā)放貸款近13億元，不良率不到0.1%，吸引兩千多人回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)
在大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村房屋是難以作為抵押物向銀行貸款的。遇上創(chuàng)業(yè)、周轉(zhuǎn)的關口，農(nóng)戶往往只能找親戚朋友借錢。融資難、融資貴，曾讓不少有致富想法的農(nóng)戶犯了難。
作為全國59個試點縣區(qū)市之一，重慶江津區(qū)探索推進農(nóng)房抵押貸款試點已有兩年多，為“三農(nóng)”發(fā)展持續(xù)注入金融活水。截至去年底，當?shù)剞r(nóng)房抵押貸款累計發(fā)放12.8億元，惠及3096戶農(nóng)戶，此外，助力吸引兩千多人回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，增加2.2萬多個就業(yè)崗位。
不過，農(nóng)房抵押在賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利的同時，這一新政策的推廣，也還有一些坎需要邁過。
農(nóng)房抵押有條件，農(nóng)民看重利息低
江津永興鎮(zhèn)毗羅村，是重慶市級貧困村。村干部引進了肉牛產(chǎn)業(yè)，想帶著大家脫貧致富。村民劉加書覺得是條好路子，自己也想干，但萬事俱備只差錢，該咋辦？在整個村里，劉加書不是個例，大家都想干產(chǎn)業(yè)，也都在想，跟誰借錢去？
這時候，村干部領著重慶農(nóng)村商業(yè)銀行的工作人員跟大家開會，宣傳農(nóng)房抵押貸款。
“自己的房子能抵押了？”“不需要找公務員擔保了？”“利息還能打折扣？”對村里這群創(chuàng)業(yè)者來說，這可是場及時雨。
一開完會，就有26戶農(nóng)戶找村委會副主任丁梅登記，劉加書也在其中。經(jīng)過評估，一周之后，劉加書拿到了30多萬元的貸款，還享受30%的財政貼息。用這筆錢，她養(yǎng)上了40頭牛。一年多了，劉加書的幸福寫在臉上，她說：“看著牛群逐漸壯大，眼瞅著好日子也越來越近了?！?/span>
但是，所有的農(nóng)房都能抵押嗎？抵押率如何界定？
“有房地產(chǎn)權(quán)證，或者房屋所有權(quán)證、集體土地使用權(quán)證，再加上村集體組織出具的同意集體土地使用權(quán)隨房屋一并抵押處置的書面承諾。這樣的農(nóng)民住房我們才接受抵押?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行江津支行經(jīng)理史翠英介紹說，“房屋需要為框架或磚混結(jié)構(gòu)，且房齡不超過40年。用于抵押的農(nóng)民住房要位于縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要商業(yè)街道及交通要道周邊，且易于變現(xiàn)?！?/span>
對抵押率，銀行也有所限定?！耙C合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押農(nóng)民住房變現(xiàn)難易程度等因素，最高不超過50%。對于別墅類等市場價值波動較大的農(nóng)民住房，還會適當降低抵押率。”史翠英說。
總體來看，農(nóng)房抵押讓農(nóng)村受益良多?！巴ㄟ^這項政策，已經(jīng)引入近13億元資金支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)展的種植面積達到30余萬畝，畜禽超過32萬只。初步估算，讓江津的農(nóng)戶增收了1.3億元。”中國人民銀行江津中心支行副行長鄧宗文介紹說。
在永興鎮(zhèn)黃莊村村干部陳德會看來，村里鄉(xiāng)親們之所以喜歡這項政策，最主要還是看重有貼息。利息低，農(nóng)戶認為是一項能享則享的“好政策”。
政府配套好政策，銀行看到增長點
推行農(nóng)房抵押貸款，并不是一紙文件就能促成的。一方面農(nóng)戶不能吃虧，另一方面也要打消銀行的后顧之憂。為此，江津區(qū)制定完善了一整套的配套政策體系。
首先，是健全從確權(quán)、登記到評估的政策體系。完善權(quán)屬管理體系，讓確權(quán)頒證手續(xù)簡便、權(quán)屬清晰，確保農(nóng)房確權(quán)頒證率達到99%以上；優(yōu)化抵押登記服務體系，支持第三方代理機構(gòu)發(fā)展，實現(xiàn)代辦農(nóng)房抵押業(yè)務，減免或按最低標準收取抵押登記費；健全價值評估體系，制定工作規(guī)范，完善以政策性評估為主體、商業(yè)性評估為補充的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估體系。
在完善政策的同時，江津區(qū)也拿出了真金白銀進行支持。銀行按貸款基準利率發(fā)放農(nóng)房抵押貸款，對貸款金額在10萬元以下的、10萬元至30萬元的、30萬元以上的，財政分別貼息50%、40%、30%，此外，對擔保機構(gòu)和評估機構(gòu)收費，財政也按比例進行了補貼。
在參與試點的商業(yè)銀行看來，這個貸款項目是利好。
“目前我們壓力也比較大，城區(qū)貸款趨于飽和。實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提出以后，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量資金，我們希望這能成為一個新的增長點?！币幻y行工作人員介紹說。
為此，幾家參與試點的商業(yè)銀行都積極創(chuàng)新，改進了相關工作機制。比如重慶農(nóng)村商業(yè)銀行，建立專職客戶經(jīng)理包村服務模式。對貸款金額在50萬以下的，實行線上審批，精簡審批程序。對資料齊全、手續(xù)完備的農(nóng)戶，要求1個工作日之內(nèi)完成審批，3個工作日之內(nèi)完成放款。中國農(nóng)業(yè)銀行結(jié)合精準貸、快農(nóng)貸，持續(xù)走村入戶開展宣傳。對鄉(xiāng)村旅游熱點地區(qū)，推進“農(nóng)家樂+農(nóng)房抵押”模式貸款，結(jié)合新農(nóng)村建設，探索農(nóng)房按揭新模式。
抵押處置是關鍵，后續(xù)安置缺預案
多個地區(qū)推行農(nóng)房抵押貸款的實踐顯示，這一做法面臨的最大問題，還是在于一旦發(fā)生不良貸款，抵押物應該如何處置。為此，江津區(qū)配套推進了流轉(zhuǎn)交易機制、創(chuàng)新抵押處置機制、完善風險分擔機制、加強風險監(jiān)測預警機制、完善司法保障機制。
“協(xié)商調(diào)解一批，司法裁決一批，財政補償一批，‘三個一批’有效消化存量不良貸款，打通農(nóng)房抵押貸款的主要梗阻。買受人從本村擴大到全區(qū)農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場等主體，區(qū)內(nèi)國有平臺公司兜底收購并盤活資產(chǎn)?！编囎谖慕榻B說，“在江津，目前農(nóng)房涉及不良資產(chǎn)的問題一共23筆，已經(jīng)處理了17起。目前看來，不良率不到0.1%。這還是在試點開始前，銀行自行摸索期間產(chǎn)生的。”
同時，因為貸款有貼息，總體來看利息較低，農(nóng)民還款意愿也較強，也在一定程度上降低了銀行風險。
“在一些東部試點地區(qū)，農(nóng)村房屋值錢，處理難度不大。我們主要是通過國有平臺來接手。實際上也有效果，有了強制執(zhí)行的前例，后面違約率就比較低。還有一戶自己借錢贖回房屋?！编囎谖恼f，“目前，我們還是希望促成農(nóng)房在自然人之間的流轉(zhuǎn)。但是光農(nóng)房可能比較困難，如果能把周邊的土地和林地聯(lián)合在一起，可能希望更大一些?！?/span>
鄧宗文說，“另外，后續(xù)安置的措施還不是很健全。比如僅有一套住房的農(nóng)戶，在農(nóng)房被處置之后，存在安置難的問題，是否可以考慮安排公租房？”
此外，江津區(qū)政府出資設立農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款風險基金。一旦出現(xiàn)不良貸款，由基金與銀行按4:6承擔損失。“政府承擔40%，比較高。但目前一次處置過程大概要1到2年的時間。我們作為銀行方，覺得這個時間還是太長了些，希望能進一步改善?！币幻y行工作人員建議。
據(jù)《人民日報》 編輯：楊迪 李鵬